西安发布

【大河财立方 记者 陈玉静】10月12日，财政部在新闻发布会上宣布：按照9月26日召开的中央政治局会议部署，财政部在加快落实已确定政策的基础上，围绕稳增长、扩内需、化风险，将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措。

在房地产领域，财政部部长蓝佛安表示，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。内容主要涉及允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房、及时优化完善相关税收政策等方面，政策对房地产市场影响有多大？利好几何？大河财立方记者采访多位专家进行解读。

明确允许专项债用于土地储备，促进市场“去库存”

发布会指出，允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

此前自然资源部已经发文明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次财政部进一步明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，促进市场“去库存”，推动房地产市场供需平衡。综合来看，盘活闲置存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，支持房企合理退地、换地，对于地方政府、房企等均将产生实质性利好。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，专项债用于盘活土地或收储，这是重大的政策变化，极大地突破了当前卖地难、国企城投债务重对于土地盘活和储备的制约。但关键是，专项债盘活的价格如何定，而且专项债是要偿还本息的，收回来用作保障房或再出让，能否实现资金平衡，有很大不确定性。如果还坚持债务比例控制、增量控制的考核，将制约这一政策。

更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度

在优化存量上，发布会指出，支持收购存量房，优化保障性住房供给。考虑到当前已建待售的住房相对较多，主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在我们对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

陈文静表示，收购存量商品房用于保障房的资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款用于已建成未售商品房，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期或将产生积极作用。

李宇嘉表示，这意味着，保障房筹集开始全面转向存量盘活，财政政策也开始补足政府或国企的资金实力，推进存量盘活和去库存。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，专项债资金可以用来回购房企闲置土地，以及用于收购存量商品房用作保障房。前者已经国家发改委新闻发布会宣布，后者是本次新闻发布会最新公布的内容。这两个措施将在一定程度上缓解房企资金压力，推动房地产市场较快恢复供需平衡。考虑到今年3.9万亿的新增地方政府专项债中，有3.12万亿要用到项目建设上，其他还需要补充中小银行资本等，预计年内用于这两项支出的规模不大，估计在2000亿以内。但2025年专项债资金用于回购房企闲置土地及收购存量商品房用作保障房的规模有望显著扩大。

房地产税收政策将会是后续的重点

在税收政策上，财政部副部长廖岷在答记者问时表示，按照党中央决策部署，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。

陈文静认为，当前各地正在加快落实取消普宅标准的相关政策，普宅和非普宅在税费上的区别，主要表现在两个方面，一方面，取消普宅标准有助于降低居民购买非普宅的增值税，取消普宅标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需要明确，在此过程中，也需要各个相关部门协同跟进；另一方面，针对开发商征收的土地增值税，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果企业开发建设的是非普宅，要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。取消普宅标准后，土地增值税的相关政策也需要细化调整。

“综合来看，未来税收政策在支持房地产方面仍有优化空间，预计优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面存在一定预期，进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。”陈文静表示。

李宇嘉表示，税收政策将会是后续的重点，未来可能还有降低或减免二手房交易契税、增值税、个税等等，后续可能将实施减免。在刚需和改善占主导的情况下，市场对价格和交易成本比较敏感，二手房交易税费下降或减免，上述税种最大税负节约在房价的5%-8%。按照过去的经验，税费的下调将产生极大的“降成本”效应，有利于释放门槛上的需求。

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